In Frankfurt haben Wohntürme ihr Stigma als Armenhäuser verloren. Aber der große Hype könnte schon wieder vorbei sein: Die Nachfrage nach exklusiven Appartements mit Ausblick geht langsam zurück.
„Reiche kann man stapeln, Arme muss man flachlegen.“ Die Urheberschaft für dieses makabre Bonmot ist umstritten. Das Zitat bringt ein Wesensmerkmal des Wohnhochhauses auf den Punkt: Der Einsatz von Wohntürmen im sozialen Wohnungsbau hat sich nicht bewährt, aber als exklusive Behausung taugt diese Bauform durchaus.
Soziologische Probleme
Die Erfahrungen mit den Hochhaussiedlungen der Nachkriegsmoderne zeigen, dass eine Ballung geförderter Wohnungen, die zulasten der sozialen Mischung ging, städtebaulich und soziologisch nicht durchdacht war. Werden Sozialwohnungen an einer Stelle konzentriert, verstärkt dies die Segregation. Wer Sozialwohnungen im Hochhaus stapelt, sorgt für ein zu homogenes Quartier – und er häuft damit auch die Probleme, Sorgen und Nöte der Bewohner an. Ganz anders stellt sich die Situation am anderen Ende des Preissegments dar: Als Luxuswohnungen mit Ausblick sind Hochhauswohnungen begehrt, sofern die Ausstattung und die Architektur hohe Ansprüche befriedigen. Wohlhabende Bewohner scheinen auch mit der Anonymität gut zurechtzukommen. Das Wohnen im Hochhaus, das viele noch mit den anonymen Satellitenstädten der siebziger Jahre und prekären sozialen Verhältnissen assoziieren, hat in den vergangenen Jahren als Highend-Produkt eine Renaissance erlebt.
Doch am Anfang ging es in Frankfurt in die entgegengesetzte Richtung: In den sechziger und siebziger Jahren entstanden auch in der Mainmetropole wie in vielen westdeutschen Städten die ersten hoch verdichteten Hochhaussiedlungen mit preiswertem Wohnraum. Die Wohnungsnot war groß, es musste dringend Abhilfe geschaffen werden. In peripheren Stadtteilen entstanden zahlreiche Wohnhochhäuser: in der Siedlung Mainfeld in Niederrad, im Quartier „Engelsruhe“ in Unterliederbach, am Ben-Gurion-Ring in Nieder-Eschbach, am Frankfurter Berg und am Atzelberg in Seckbach, um nur einige Beispiele zu nennen. Die Architektur war pragmatisch und im Stil der Zeit – braungraue Lochfassaden, viel Sicht- und Waschbeton, nur an den Balkonen gab es etwas Farbe. Diese Siedlungen haben heute keinen guten Ruf. Viele von ihnen sind „soziale Brennpunkte“ und stehen sinnbildlich
für einen unmenschlichen Städtebau.
Bis heute versucht man, diese Probleme in den Griff zu bekommen. Für die Siedlung Mainfeld fasste die Eigentümerin, die städtische Wohnungsgesellschaft ABG, vor einigen Jahren den tollkühnen Plan, die unansehnlichen Türme abzureißen und durch niedrige Neubauten zu ersetzen. Das Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs, den Jo Franzke gewann, überzeugte: Franzke orientierte sich am Leitgedanken „Wohnen am Fluss“, dem die Stadt schon bei der Konversion des Westhafens, des Schlachthofs am Deutschherrnufer und an der Weseler Werft gefolgt war. Doch die Bewohner protestierten gegen den Abriss, denn sie trauten der Zusage nicht, dass sie im Viertel eine neue, bessere und ebenso günstige Wohnung finden. Das Projekt war politisch nicht mehr durchsetzbar und musste abgeblasen werden. Die ABG entschied sich schließlich, die Türme zu sanieren.
Konzept: Durchgrünte „Raumstadt“
Die meisten, aber nicht alle Hochhaussiedlungen der Nachkriegszeit waren im preiswerten Segment angesiedelt. Am Sachsenhäuser Berg wagte die Stadt 1977 jedoch ein für damalige Verhältnisse ungewöhnliches Experiment. Nach Entwürfen von Günther Balser entstand der Sonnenring: eine bogenförmige Wohnanlage mit 300 Eigentumswohnungen. Und der Nordweststadt von Walter Schwagenscheidt und Tassilo Sittmann könnte man ein eigenes Kapitel widmen: Nach dem städtebaulichen Konzept einer durchgrünten „Raumstadt“ entstanden viele unterschiedliche Wohnungstypen – Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und auch Hochhäuser. Dank der sozialen Mischung der Bewohner genießt diese Trabantenstadt einen deutlich besseren Ruf als andere Großsiedlungen. Doch alles in allem waren die ersten Erfahrungen, die Frankfurt mit dem Wohnhochhaus gesammelt hat, negativ. Die Großsiedlungen waren als Armenhäuser stigmatisiert: Im Hochhaus zu wohnen war keine Auszeichnung, sondern hatte eher ein schlechtes Image. Bis die Wohnhochhäuser aus dieser Schmuddelecke kamen, dauerte es fast 30 Jahre.
Innenstadt als Wohnort
Das vertikale Wohnen für Menschen mit höheren Ansprüchen ist in Frankfurt ein verhältnismäßig junges Phänomen: Erst 2001 wagte sich die Stadt wieder an einen Wohnturm. Auf einem Grundstück in der nördlichen Innenstadt entstand nach einem Entwurf des späteren Pritzker-Preisträgers Richard Rogers das 66 Meter hohe „Skylight“ – die 80 Eigentumswohnungen verkauften sich gut. Das Experiment glückte und damit auch der Plan, die Innenstadt als Wohnort zu stärken. Lagen die alten Großsiedlungen noch in der Peripherie, erhielten Wohntürme nun in zentraler Lage eine ganz neue Bedeutung. Die monofunktionale Innenstadt, bisher ein Ort zum Arbeiten und Einkaufen, wurde als attraktiver Wohnort entdeckt.
Damit war der Bann gebrochen. Auch in Frankfurt wurden nun wieder mehr Wohntürme geplant, wie sie in internationalen Hochhausmetropolen selbstverständlich sind. Das ist auch eine Platzfrage: Gemessen an der Größe des Stadtgebiets ist Frankfurt nämlich ein Winzling. Mit seinen 250 Quadratkilometern rangiert die Stadt im Vergleich der deutschen Städte weit abgeschlagen auf dem 43. Rang. Da die Bevölkerung innerhalb von zehn Jahren um fast 100.000 Einwohner gewachsen ist, geht die Flächenreserve zusehends zur Neige. Die Möglichkeit zur Nachverdichtung ist begrenzt – also geht man stärker in die Höhe.
Das mag im Flächenverbrauch zwar effizient sein, doch die Grundstückskosten für Hochhäuser sind immens. Gilt ein Areal als potenzieller Hochhausstandort, sind der Spekulation kaum Grenzen gesetzt. Die aufwendige Erschließung, baurechtliche Bestimmungen und brandschutztechnische Auflagen oberhalb der Hochhausgrenze sorgen zudem für extreme Baukosten. Hinzu kommen eine hochwertige Ausstattung und ein Service-Angebot, das über die Annehmlichkeiten normaler Wohnhäuser hinausgeht. Vom Hundewaschplatz im Tiefgeschoss über Weinkeller bis hin zur Sportwagenrampe oder einer Skybar in luftiger Höhe wird den Bewohnern einiges geboten. Ein Concierge-Service, der das Hemdenwaschen organisiert und die Pakete abnimmt, ist Standard. Dass auf diese Weise der gerade in der Großstadt dringend benötigte bezahlbare Wohnraum entsteht, ist eine Illusion.
Feste Kategorie Wohnturm
Die Entwicklung der Skyline wird in Frankfurt über Hochhaus-Rahmenpläne gesteuert: städtebauliche Leitbilder, in denen Standorte für neue Hochhäuser vorgegeben werden. Um ein Ausfransen der Skyline, aber auch negative Begleiterscheinungen wie Gentrifizierung und Umwelteinflüsse, Schatten und Fallwinde in Grenzen zu halten, hat sich die Pulkbildung bewährt. Dicht an dicht stehende Türme entwickeln, von Ferne betrachtet, eine beeindruckende Stadtkrone. Die meisten Hochhäuser sind daher im Messe- und Bankenviertel konzentriert. In den Hochhausrahmenplänen wurden jahrzehntelang nur Büro- und Hoteltürmen ihre Plätze zugewiesen. Dass inzwischen auch Wohntürme eine feste Kategorie sind, erklärt sich auch aus dem Umstand, dass diese Bauform inzwischen rentierlich erscheint. Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter lassen sich nicht mehr nur im Bürosegment, sondern auch bei einer Wohnnutzung erzielen.
Fernwirksame Gestaltung
Hochhäuser lassen sich nicht verstecken. Die Form der neuen Wohntürme muss überragend gut sein, weil sie auch die Stadt überragen. In den Hochhausrahmenplänen werden daher ab einer bestimmten Höhe Architekturwettbewerbe oder konkurrierende gutachterliche Verfahren vorgeschrieben. Doch nicht alle Wohntürme sind auch fernwirksam. Im Innenstadtkonzept setzt die Stadt auf kleinere, bis zu 40 Meter hohe Wohnhochhäuser. Und auch im Neubaugebiet Europaviertel kamen 60-Meter-Türme als städtebauliche Dominate zum Einsatz. Wer aus westlicher Richtung in das Viertel auf dem ehemaligen Güterbahnhof-Areal einbiegt, fährt durch eine Art Portal, das zwei Hochhäuser bilden – das Axis und der Westside-Tower. Von außen wirkt der Wohnturm Axis, der 2016 nach einem Entwurf von Meixner Schlüter Wendt entstand, wie ein Hybrid zwischen Hochhaus und Blockrandbebauung. Die nördliche Fassade tritt zur Europaallee hin auf voller Höhe an den Straßenraum heran. Nach Süden treppt das Gebäude jedoch ab und greift dort die Höhe der umliegenden, niedrigeren Bebauung im angrenzenden Gallusviertel auf. Weniger prägnant ist der Westside-Tower (2016, Meyer Schmitz-Morkramer), der ebenso wie die Wohntürme Praedium (2015, Dietz Joppien) und Solid (2020, KSP) im mittleren Europaviertel unauffälliger wirkt. Mit seinen geschwungenen Balkonen sticht hingegen der elegante Grand Tower (2020, Magnus Kaminiarz) hervor, der den östlichen Auftakt des langgestreckten Europaviertels markiert – mit rund 180 Metern der höchste Wohnturm Deutschlands. (Lesen Sie dazu mehr ab S. 28.)
Bei Wohntürmen ist die Lage fast noch entscheidender als bei Bürogebäuden. Mitten im Bankenviertel ist 2014 der „kleine“ Taunusturm (Gruber Kleine-Kraneburg) entstanden, mit 70 Metern eine Art Annex zum höheren gleichnamigen Büroturm. Die Wohnungen und auch der Eingang orientieren sich konsequenterweise zur Wallanlage, einem Parkband, das die Innenstadt umschließt. Ebenfalls Teil dieses Pulks ist der 2019 fertiggestellte Omniturm (BIG), der eine hybride Wohn- und Büronutzung hat. Die Wohnungen befinden sich, leicht ablesbar, in der Mitte, wo einige auskragende Etagen den Eindruck erzeugen, dass das Hochhaus einen „Hüftschwung“ macht. (Lesen Sie dazu mehr ab S. 12.)
Lokaler Bezug
Der Henninger-Turm (2017, Meixner Schlüter Wendt) missachtet die Pulk-Regel auf ganzer Linie. Er steht südlich des Mains außerhalb der Skyline und ist mit seinen 140 Metern das Wahrzeichen des Stadtteils Sachsenhausen. 2017 wurde er als Wohnturm wieder aufgebaut. Zuvor stand an seiner Stelle ein fast 60 Jahre altes Getreidesilo der Henninger-Brauerei, das eine ähnliche Grundform hatte und im Gedächtnis der Stadt so tief verwurzelt war, dass die Architekten des Wohnturms seine Form imitierten. In Erinnerung an die alte Form des Brauerei-Silos haben sie auch auf den Wohnturm ein rundes Fass gesetzt: mit vier Wohnungen, einem Turm-Restaurant und einer Aussichtsplattform. Anders als früher dreht sich das Restaurant an der Spitze aber nicht um die eigene Achse. Der Entwurf des neuen Henninger-Turms passt zu Frankfurt: Er ähnelt dem alten, hat einen starken lokalen Bezug und ist nicht austauschbar. Den jüngsten Neuzugang zur Skyline markiert der Hotel- und Wohnturm One Fourty West (2021, Cyrus Moser), dessen Lage auf dem früheren Universitätscampus in Bockenheim aber umstritten ist. Noch im Bau sind die Türme des Hochhausprojekts Four (2024, UNStudio) am Rand des Bankenviertels, zu dem auch zwei Wohnhochhäuser gehören. Dort wird spannend zu beobachten sein, ob die Kombination von hochwertigen und geförderten Wohnungen aufgeht. Die Stadt fordert inzwischen von den Bauherren, dass sie den Anteil an günstigen Wohnungen, zu dem sie sich im Gegenzug für die Baurechtschaffung verpflichten müssen, auf dem gleichen Areal unterbringen.
Risiko Umnutzung
Die gestiegene Rendite im Wohnungsbau führte auch schon zu einigen Umwandlungen: Alte Bürohäuser, die keine Mieter mehr finden, kommen nun für eine Umnutzung in Frage, besonders in begehrten Lagen wie dem Westend. Das erste derartige Projekt Lyoner 19 (2010, Stefan Forster) lag allerdings in der Bürostadt Niederrad. Bei solchen Umnutzungen ist Vorsicht geboten, wenn die Bausubstanz den Umbau erschwert. Der Umbau eines alten Büroturms zum Wohnhochhaus Onyx (Braun & Schlockermann und Partner) im Westend beispielsweise verzögerte sich, weil die Baukosten aus dem Ruder liefen und Beschwerden von Nachbarn gegen den Baulärm den flüssigen Ablauf erschwerten. Ähnliche Probleme hat der Bauherr des 160 Park View (KSP) am Grüneburgpark: Die schlechte Bausubstanz und die Corona-Pandemie erschweren das Projekt, der Zeitplan ist aus den Fugen.
Gestillte Nachfrage?
Der Beitrag der exklusiven Wohntürme zur Entspannung des aufgeheizten Frankfurter Wohnungsmarkts ist überschaubar, sie bleiben ein Nischenprodukt. Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt, auf dem vor allem günstige Mietwohnungen für die rasant wachsende Bevölkerung fehlen, lassen sich mit Wohntürmen allein nicht lösen. Lange war die Nachfrage nach luxuriösen Hochhauswohnungen aber erstaunlich stabil. Viele Eigennutzer sicherten sich Wohnungen im hohen Preissegment. Doch mit dem steigenden Angebot ist die Nachfrage zuletzt zurückgegangen. Mehrere hundert Wohnungen auf einmal kann der relativ kleine Frankfurter Markt offenbar nicht verkraften. Der Grand Tower beispielsweise verkaufte sich zwar trotz der enormen Quadratmeterpreise von bis zu 19.000 Euro sehr gut, aber offenbar griffen vor allem ausländische Kapitalanleger zu, die die 400 Wohnungen nun kaum vermietet bekommen. Der Turm ist nicht vollständig bewohnt, hinter vielen Fenstern bleibt es abends dunkel.
Ist das ein Indiz dafür, dass die Nachfrage gestillt ist?
Man hat allen Grund, skeptisch zu sein, ob das Wohnen im Hochhaus auch tatsächlich langfristig von einer größeren Klientel nachgefragt wird und die Wohnungen mehrheitlich von Eigennutzern und nicht nur von Kapitalanlegern gekauft werden, die eine sichere Anlageform suchen. Mehrere Wohnhochhausprojekte, die eigentlich schon vor der Realisierung standen, wurden schon wieder aufgegeben: Das alte Bürohochhaus der Union-Investment am Mainufer wird nun doch nicht zum Riverpark-Wohnturm umgebaut – trotz seiner für eine Wohnnutzung prädestinierten Lage am Mainufer. Und auch der Porsche Design Tower im Europaviertel wird nicht realisiert. Der Versuch, den Trend „branded living“ auch in Frankfurt zu realisieren, scheiterte in der eher versteckten Lage neben der Emser Brücke. Das Planungsdezernat hat schon angedeutet, dass die Ausweisung weiterer Wohntürme nicht die oberste Priorität hat. Denn was bringen diese Türme, wenn sie halb leer stehen? Stattdessen will die Stadtplanung mehr auf hybride Nutzungen setzen, also eine funktionale Mischung aus Wohn- und Büroetagen – wie beim Omniturm. Aber ohnehin ist ungewiss, wie es mit der Skyline weitergeht: Bei der Ausweisung neuer Türme will die Stadt zurückhaltend vorgehen, wie die neue Römer-Koalition angekündigt hat. Mit der Erarbeitung eines neuen Hochhausrahmenplans wurde zwar begonnen, aber er ist weit von der Fertigstellung entfernt.
Grünes Bauen
Es scheint sich zu bewahrheiten, dass Wohntürme das „besondere Extra“ brauchen. Das kann wie beim Henninger-Turm eine besondere Lage oder Geschichte sein. Oder, wie beim Grand Tower, eine herausragende Architektur. Auch das Konzept des fast fertiggestellten Eden-Tower (2022, Magnus Kaminiarz und Helmut Jahn) könnte daher aufgehen. Denn die Fassade des 100-Meter-Turms im Europaviertel wird teilweise begrünt und soll einen Beitrag zum Mikroklima leisten. Fast 200.000 besonders strapazierfähige Pflanzen wurden ausgewählt, die Wind und Wetter trotzen können. Mit Mineralwolle gefüllte Matten, auf denen die Pflanzen wurzeln können, werden an der Fassade befestigt. Über ein Schlauchsystem bekommen sie Wasser und Nährstoffe. Mag der Beitrag zum Mikroklima auch eher symbolisch sein, so könnte dieses Projekt ein Fingerzeig sein, wie sich die Skyline unter den Vorzeichen des Klimawandels weiterentwickeln könnte. Diesen Trend will die Stadt nämlich künftig zur Regel machen: Frankfurt hat sich dem grünen Bauen verschrieben. Die Koalition im Rathaus will Bauherren und Architekten vorschreiben, neue Türme zu begrünen, und so die Skyline zu einer „grünen Silhouette“ machen. Kritiker wenden allerdings ein, dass man mit dem gleichen Aufwand zu ebener Erde viel höhere Effekte erzielen könnte – etwa, indem großkronige Bäume im Straßenverlauf gepflanzt oder Flachdächer begrünt würden. Denn der Aufwand, Hochhäuser zu begrünen, ist immens.
Autor: Rainer Schulze
geboren 1978 in Bielefeld, DE
studierte nach dem Zivildienst in Norwegen Philosophie und Germanistik in Bonn, Mainz und im schottischen Dumfries. Währenddessen absolvierte er verschiedene Praktika bei Zeitungen wie dem „Wiesbadener Kurier“ sowie beim SWR. Im Jahr 2003 folgte eine Hospitanz bei der Rhein-Main-Zeitung, für die er anschließend als freier Autor tätig war. Von 2006 bis 2008 absolvierte er ein Volontariat bei der FAZ und ist seitdem als Redakteur der Rhein-Main-Zeitung der FAZ zuständig für Stadtplanung und Architektur. Für seine Arbeit erhielt Rainer Schulze die BDA-Auszeichnung für Baukultur 2014/15 sowie den Deutsch-Polnischen Tadeusz-Mazowiecki-Journalistenpreis 2017.
www.faz.net
