Die Umwandlung zum Wohngebäude kann vielen ausgedienten Bürogebäuden neues Leben einhauchen. Jedoch liegen Chance und Risiko bei einer solchen Bauaufgabe stets dicht beieinander. Harald Wennemar, Partner im Architekturbüro konrath und wennemar aus Düsseldorf, hat seine Erfahrungen mit diesem Thema gemacht: Am Beispiel der Umwandlung des „Thyssen Trade Centers“ zum Wohnprojekt „Living Circle“ erläutert er, wie schmal dieser Grat tatsächlich sein kann.
Der Wohnungsmarkt in den deutschen Großstädten bleibt unter Druck – ein Ende ist zurzeit nicht in Sicht. Wir erleben eine regelrechte Landflucht aus strukturschwächeren Gebieten, die durch demografische Entwicklungen noch weiter unterstützt wird. Der daraus resultierenden Wohnungsnachfrage steht jedoch kein ausreichendes Angebot gegenüber. Hauptursache ist – neben der chronischen Unterbesetzung der Genehmigungsbehörden – fehlendes Bauland. Warum nicht leer stehende Büroflächen zu Wohnraum umnutzen und damit gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen? Allein in Düsseldorf stehen rund 650.000 Quadratmeter Büroflächen leer – Potenzial also für 6500 zusätzliche Wohnungen?
Die Gleichung geht nicht auf
So einfach die Rechnung auch scheint: Es gibt doch eine Reihe von Gründen, warum diese Gleichung nicht aufgeht. Unser Architekturbüro hatte die Gelegenheit, die Umwandlung des ehemaligen „Thyssen Trade Centers“ in Düsseldorf-Grafenberg zum „Living Circle“ zu begleiten – einem Quartier mit 343 Wohnungen sowie einer Kita und einem Nahversorger. Auch wenn dieses Projekt modellhaft geglückt ist, kann man einiges darüber lernen, an welchen Voraussetzungen andere vergleichbare Umnutzungsvorhaben scheitern können.
Wirtschaftliche Voraussetzungen
Das „Thyssen Trade Center“ wurde nach seiner Errichtung 1991 als Hauptverwaltung der Firma Thyssen genutzt. Nach der Fusion von Thyssen und Krupp wurde die Hauptverwaltung des neu entstandenen Konzerns im Jahr 2011 nach Essen verlegt – für das „Thyssen Trade Center“ wurden neue Mieter gesucht. Es mag sicher mehrere Ursachen geben, warum nach nur 20 Jahren Nutzungsdauer das Gebäude letztlich nicht mehr vermietet werden konnte. Ein wesentlicher Grund liegt möglicherweise in der Gebäudekonzeption für einen Großmieter; eine Aufteilung in mehrere kleinere Mieteinheiten konnte nicht überzeugend dargestellt werden. Dieser Großmieter, der 40.000 Quadratmeter Mietfläche vollständig oder zumindest großenteils wieder hätte füllen können, war nicht zu finden.
Deutlicher Flächenverlust
Die Entscheidung, alternativ eine Umnutzung des Objekts in Wohnraum zu prüfen, scheint naheliegend. Jedoch kann die Hürde für den Eigentümer sehr hoch sein: Der Wert einer Büroimmobilie bemisst sich an der potenziell zu erzielenden Mieteinnahme, auch wenn diese Einnahme im Leerstand nicht erzielt wird. Der Verkaufspreis mit dem Ziel einer Umnutzung in Wohnraum dagegen liegt je nach Einzelfall eher beim Rohbaupreis abzüglich der Rückbaukosten für Fassade und Innenausbau, zuzüglich eines Grundstücksanteils. Bei einem Auto würde man vom Schrottwert reden. Ein weiterer preismindernder Effekt liegt darin, dass bei der Flächenermittlung eines Bürogebäudes alle nutzbaren Flächen erfasst werden, also zum Beispiel auch Eingangsbereiche und Archive in Untergeschossen, während die Flächenermittlung eines Wohngebäudes nur Flächen innerhalb der abgeschlossenen Wohnungen berücksichtigt.
Abwertung der Immobilie
Allein durch diese Änderung der Berechnungsmethode kann die gleiche Immobilie rechnerisch schnell 5 Prozent ihrer Fläche verlieren. Weitere Flächen gehen real verloren, da sie baulich oder konstruktiv nicht zu Wohnraum umnutzbar sind. Das können zum Beispiel Sonderzonen für Kantinen, IT-Bereiche oder Besprechungsbereiche sein, die aufgrund ihrer Bautiefe keine ausreichende Belichtung für Wohnzwecke ermöglichen. Mit der Entscheidung für eine Umnutzung zu Wohnzwecken reduziert sich der Wert der Immobilie also deutlich. Und dieser Wertverlust kann noch weitere Konsequenzen nach sich ziehen: Büroimmobilien sind häufig im Eigentum eines Fonds oder einer Gesellschaft, die möglicherweise auch noch börsennotiert ist. Der Verlust aus der Abwertung der Immobilie erfordert je nach Anteil im Gesamtportfolio möglicherweise eine Gewinnwarnung an die Aktionäre oder die Herabstufung des Fondsratings. Der einfachere Weg scheint für den Eigentümer dann, den Leerstand zu akzeptieren und den Bilanzwert der Immobilie über mehrere Jahre schrittweise bilanzverträglich zu reduzieren. Die negativen Effekte dauerhaften Leerstands für das umgebende Quartier werden bei dieser Entscheidung leider billigend in Kauf genommen.
Attraktive Wohnstandorte
Zunächst einmal muss bewertet werden, ob die Lage zukünftig überhaupt attraktives Wohnen erwarten lässt. Das „Thyssen Trade Center“ liegt zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen Düsseltal, Grafenberg und Gerresheim, die als attraktive Wohnstandorte gelten. Im direkten Umfeld des „Thyssen Trade Centers“ befinden sich eine Reihe von Neubau- und Nachverdichtungsprojekten mit wohnwirtschaftlicher Nutzung, die nahegelegenen Gleisanlagen eines nicht mehr genutzten Güterbahnhofs sind kürzlich zu einem attraktiven Park umgebaut worden. Der Standort ist sehr gut an das ÖPNV-Netz angebunden. Hinsichtlich der Lage waren damit beste Voraussetzungen für eine Umnutzung gegeben.
Angepasstes Planungsrecht
In der Regel muss das Planungsrecht für die Nutzungsänderung angepasst werden. Unser Grundstück war teilweise als Gewerbegebiet (GE) und teilweise als Mischgebiet (MK) ausgewiesen. Eine Änderung des Bebauungsplans zum Wohngebiet (WA) war erforderlich. Die notwendige Zustimmung aus Politik und Verwaltung darf man angesichts der aktuellen Wohnungsmarktsituation grundsätzlich unterstellen, so auch in unserem Fall. Änderungen von Bebauungsplänen sind in der Regel zeitaufwändig und können schnell zu Projektverzögerungen von bis zu zwei Jahren oder mehr führen. Bei diesem Projekt bestand jedoch von Seiten aller Beteiligten ein derart hohes Maß an Konsens, dass die Änderung des Bebauungsplans mit hoher Priorität bearbeitet wurde und keine erkennbaren Verzögerungen im Projektverlauf verursachte.
Konfliktpotenzial Verkehr
Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans sind natürlich eine Reihe von Einzelthemen gutachterlich zu begleiten. Allen voran wird häufig das Thema „Verkehr“ betrachtet, weil dieser Punkt Konfliktpotenzial mit der Nachbarschaft beinhaltet: Die geänderte Nutzung und die allgemein zunehmende Verkehrsdichte können die Leistungsfähigkeit des umgebenden Verkehrsnetzes möglicherweise infrage stellen. An diesem Punkt wird kein Umwandlungsprojekt scheitern – auf eine Diskussion dazu mit den Anwohnern im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollte man aber gut vorbereitet sein.
Grenzwerte beachten
Für die Objektplanung selbst sind neben der Verkehrsdichte die Lärmimmissionen viel entscheidender, denn Wohngebiete sind hinsichtlich der einzuhaltenden Grenzwerte sensibler als Gewerbegebiete. In enger Abstimmung mit dem Gutachter muss also herausgearbeitet werden, mit welchen baulichen Maßnahmen der erforderliche Schallschutz für die zukünftige Wohnnutzung herzustellen ist. Neben den Schalleinträgen aus Verkehr und umgebenden Gewerbenutzungen sind darüber hinaus auch die Grenzwerte der Luftschadstoffe zu beachten.
Natürliches Licht
Ein besonderer Punkt bei der Umnutzung des „Thyssen Trade Centers“ war der Nachweis einer der Wohnnutzung entsprechenden Besonnung. Wir hatten bei der Aufteilung der ungewöhnlichen kreisförmigen Bauteilgeometrien bereits frühzeitig auf die Ausrichtung der Wohnungen geachtet und konnten daher in einem entsprechenden Besonnungsgutachten die Einhaltung der genormten Anforderungen nachweisen.
Wenn alle planungsrechtlichen Fragestellungen gelöst sind, zeigt sich in der Erarbeitung des Entwurfs, ob die Projektziele für die Wohnnutzung im Detail auch wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden können. Jedes Projekt hat natürlich seine eigenen Besonderheiten, daher beschränke ich mich beispielhaft auf einige Kernfragen.
Qualitätsprüfung
Zunächst einmal muss die Qualität des bestehenden Rohbaus überprüft werden. Mangelhafte Ausführung der Betonteile kann zum Beispiel die Tragfähigkeit und den Brandschutz beeinträchtigen. Dabei zeigt sich übrigens, dass die Bauqualität in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten durchaus schwankte. Muss der Rohbau erst saniert werden, wird es eng bei der Projektkalkulation. Die rechnerisch nachgewiesene Tragfähigkeit aus der Büronutzung sollte für übliche Anforderungen im Wohnungsbau ausreichen. Im Living Circle sind alle neu errichteten Innenwände aus statischen und konstruktiven Gründen als Gipskarton-Ständerwerk ausgeführt worden. Das schließt auch Wohnungstrennwände und Brandwände mit ihren erhöhten Anforderungen an Schall- und Brandschutz ein.
Geschosshöhe und Gebäudetiefe
Die Geschosshöhen von Bürogebäuden sollten in der Regel für den Wohnungsbau auskömmlich sein. Auch die üblichen Baukörpertiefen sind bei zweibündigen Bürogebäuden gut geeignet für den Wohnungsbau. Größere Baukörpertiefen aus dreibündigen Bürostrukturen, Kombibüros oder Ähnlichem sind weniger geeignet. Die nachträgliche Montage von Balkonen kann aufwändig sein, denn die im Neubau übliche thermisch getrennte Verbindung mit den Geschossdecken ist im Bestandsumbau konstruktiv nicht möglich. Eine einfache, aber in der Regel gestalterisch wenig ansprechende Lösung sind vor den Baukörper gestellte Balkontürme. Im Living Circle konnten wir ein System mit eingehängten Balkonplatten entwickeln, die schräg von der Fassade abgehängt werden. Eine spannende Aufgabe für den Stahlbauer, zumal rund 400 Balkone zu montieren waren.
Neu geordnete Erschließung
In der Regel müssen die Erschließungssysteme einschließlich der Rettungswege durch die Umnutzung neu geordnet werden. Lange Büroflure eignen sich nicht für die Erschließung von Wohnungen. Aus diesem Grund war im Living Circle der Neubau von neun zusätzlichen Treppenhäusern erforderlich. All diese Treppenhäuser erschließen auch die Tiefgarage, sind also durch Decke und Bodenplatte des bestehenden Untergeschosses „gestanzt“. Die neue Wohnnutzung erfordert auch ein völlig neues Konzept der Medienversorgung. Während sich Elektrotrassen noch einigermaßen problemlos verziehen lassen, sind die Spielräume bei Abwasserleitungen und Abluftkanälen schon deutlich geringer. Rund 900 neue Küchen und Bäder haben im Living Circle zu mehr als 7000 Kernbohrungen geführt, jede einzelne intensiv mit dem Planungsteam abgestimmt.
Außenanlagen als Herausforderung
Die Planung der Außenanlagen stellte die Landschaftsarchitekten FSWLA vor besondere Herausforderungen. Durch den Rückbau der für Wohnnutzungen ungeeigneten Sonderflächen für Kantinen, IT-Bereiche und Konferenzzonen konnten im Erdgeschoss wichtige Flächen für die Planung der Freibereiche gewonnen werden. Den Erdgeschosswohnungen konnten private Gartenflächen zugeordnet werden, und in den übrigen allgemein zugänglichen Grünanlagen konnten auch die baurechtlich erforderlichen Spielflächen für Kinder nachgewiesen werden. Ansprechende Außenanlagen sind ein außerordentlich wichtiger Bestandteil bei der Schaffung eines attraktiven Wohnumfeldes.
Puzzlespiel durch Rückbau
Die technische Durcharbeitung des Planungskonzepts war jedoch sehr aufwändig, da die Aufbauhöhen auf der bestehenden Tiefgarage knapp bemessen waren. Insbesondere an den Stellen, an denen vor dem Rückbau Nutzflächen des Gebäudes lagen, machten die geringen Aufbauhöhen des Bodens Sonderkonstruktionen erforderlich. Zudem wurde die Entwässerungsplanung aufgrund der zahlreichen Niveausprünge der Tiefgaragendecke zum Puzzlespiel.
Kniffelig war in dem Zusammenhang auch der sogenannte „Überflutungsnachweis“. Der Klimawandel hat uns in den letzten Jahren erhebliche Starkregenereignisse beschert, die die Kanalisation häufig an die Grenzen der Leistungsfähigkeit führt. Daher muss seit 2008 nachgewiesen werden, dass eine bestimmte Regenmenge auf dem Grundstück vorübergehend gespeichert werden kann, was in unserem Projekt erst nach einigem Planungsaufwand gelungen ist.
Reserven für die Realisierungsphase
In der Realisierung rückt die Einhaltung des geplanten Kosten- und Terminrahmens in den Fokus. Es liegt auf der Hand, dass der Umgang mit vorhandener Bausubstanz auch bei sorgfältigster Vorbereitung immer noch genug Potenzial für Überraschungen beinhaltet. Es ist ratsam, sowohl im Terminplan als auch im Budget entsprechende Reserven zu berücksichtigen. Insbesondere sollte eine abgeschlossene und mit allen Planungsdisziplinen synchronisierte Werkplanung vor Baubeginn vorliegen. Planungsänderungen bei laufender Baustelle sind im Umbau noch schwieriger zu bearbeiten als im Neubau, da die baulichen Rahmenbedingungen im Bestand die Reaktionsspielräume sehr einschränken.
Vorteile eines Umbaus
Beim Vergleich der Baukosten ist beim Umbau gegenüber dem Neubau in der Regel keine Ersparnis erkennbar. Die wesentlichen Vorteile des Umbaus liegen eher in zwei anderen Effekten. Einerseits ist die Laufzeit des Projekts deutlich verkürzt. Der vollständige Rückbau des Bestands zugunsten eines Neubaus erfordert zunächst einmal eine längere Planungsphase, da der Entwurf entwickelt und mit Politik und Genehmigungsbehörden abgestimmt werden muss. Die Änderung des Bebauungsplans reduziert sich nicht auf die Gebietsausweisung, sondern es muss auch ein völlig neuer Baukörper planungsrechtlich definiert werden. In der Bauphase selbst werden der vollständige Rückbau des Bestands und die Neuerrichtung des Rohbaus zusätzliche Bauzeit in Anspruch nehmen, während man beim Umbau relativ schnell in die Ausbauphase einsteigen kann.
Höhere Geschossflächenzahl
Ein weiterer Vorteil des Bestandsumbaus ist in der Regel die höhere Ausnutzung des Grundstücks. Die Geschossflächenzahl als Maßeinheit der Grundstücksausnutzung liegt bei Gewerbegrundstücken deutlich höher als bei Grundstücken für den Wohnungsbau; noch höher liegt sie sogar im Mischgebiet. Konkret kann im Mischgebiet im Vergleich mit dem Wohngebiet auf der gleichen Grundstücksgröße das 2,5-fache Bauvolumen errichtet werden. Im Fall einer Neuplanung ist also zu befürchten, dass im neuen Baukörper weniger Flächen realisiert werden können als bei Erhalt und Umwandlung des Bestands. Technisch muss der Umbau natürlich ebenso allen geltenden Vorschriften genügen wie der Neubau. Wer sich also als Käufer oder Mieter für eine Wohnung in einem Umbauprojekt interessiert, kann sicher sein, dass alle geltenden Normen einschließlich der energetischen Standards in gleicher Weise eingehalten werden.
Ökologischer Aspekt
Abschließend bleibt zu bemerken, dass in diesem Beitrag der ökologische Aspekt bisher vollkommen ausgeblendet worden ist. Natürlich ist es überaus positiv zu bewerten, dass die einmal im Objekt gebundene Energie bei der Umnutzung weitgehend erhalten wird, das Gebäude im Kern einem neuen Lebenszyklus zugeführt wird. Für diesen Aspekt gibt es aber keine Lobby, er ist für den Auftraggeber intellektuell interessant, aber wirtschaftlich nicht relevant. Für die Zukunft wäre es wünschenswert, hier Förderprogramme zu entwickeln, um die ökologischen Vorteile des Umbaus auch wirtschaftlich interessant zu machen. Sicher könnten so auch noch weitere Umbaupotenziale für den Wohnungsmarkt aktiviert werden.
Autor: Harald Wennemar
geboren 1968 in Arnsberg
studierte von 1989 bis 1995 Architektur an der RWTH Aachen. Anschließend arbeitete er fünf Jahre in Düsseldorf bei Ingenhoven Overdiek und Partner, ehe er im Jahr 2000 zusammen mit Oliver Konrath (links im Bild) das Büro konrath und wennemar – ebenfalls in Düsseldorf – gründete. Zudem engagierte er sich von 2011 bis 2015 als Mitglied des Ausschusses Wettbewerbswesen bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist Harald Wennemar stellvertretender Vorsitzender des BDA Nordrhein-Westfalen. Doch damit nicht genug: Abseits seines Berufs ist er seit einigen Jahren ehrenamtlich der Gerechtigkeit verpflichtet – und zwar als Schöffe.
